تصور کنید بعد از چند هفته بازدید، آپارتمانی در استانبول را پسندیده‌اید. فروشنده یا واسطه می‌گوید: «امروز بیعانه بدهید، قولنامه را امضا می‌کنیم، بقیه‌اش تشریفات است.» خرید ملک در ترکیه برای خارجیها همین‌جا یا امن پیش می‌رود یا ماه‌ها بعد معلوم میشود پول شما پای کاغذی رفته که مالکیت نمی‌دهد. تفاوت این دو مسیر بیشتر در ترتیب کارهاست تا در قیمت.
در این مقاله ترتیب قانونی مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجیها را از انتخاب ملک تا امضای سند در ادارهی ثبت می‌آوریم و برای هر مرحله می‌گوییم ریسکش کجاست. جاهایی که منبع رسمی عدد یا زمان قطعی نداده، همان را صریح می‌نویسیم و به‌جایش می‌گوییم چه چیزی را از چه مرجعی بپرسید.
مبنای نوشته، متن یکپارچه‌ی قانون ثبت اسناد و املاک (شماره ۲۶۴۴) در سامانهی Mevzuat، اطلاعیه‌های ادارهی کل ثبت و کاداستر (TKGM) درباره‌ی گزارش ارزیابی، راهنمای تملک ملک توسط خارجیها، بخشنامه‌ی روزنامهی رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ درباره‌ی بیمهی زلزله و صفحه‌ی شمارهی مالیاتی خارجیها در سامانهی GİB است. راهنمای TKGM که در دست داریم مربوط به ۲۰۱۸ است و هر جا از آن نقل کرده‌ایم، همین را یادآوری کرده‌ایم.
یادآوری درباره ارقام و مقررات: مبالغ، نرخ‌ها، مهلت‌ها و شرایط ذکرشده در این مقاله بر پایه منابع رسمی تا تاریخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ گردآوری شده و ممکن است تغییر کند. پیش از هر اقدام، نسخه جاری را از مرجع رسمی (فهرست «منابع رسمی» انتهای همین مقاله) تأیید کنید؛ این مقاله مشاوره حقوقی نیست.
مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجیها در یک نگاه چیست؟
پاسخ مستقیم: طبق قانون ثبت اسناد و املاک (شماره ۲۶۴۴)، مالکیت ملک در ترکیه فقط با سند رسمی و ثبت در ادارهی ثبت (Tapu Müdürlüğü) منتقل میشود. مسیر معمول خرید ملک در ترکیه برای خارجیها شامل بررسی مجاز بودن تملک و سقف‌ها، استعلام ملک، آماده کردن مدارک و شمارهی مالیاتی، گزارش ارزیابی (در معاملاتی که مشمول است)، بیمهی اجباری زلزله و در نهایت روز سند است. طبق راهنمای TKGM داشتن اقامت شرط تملک نیست.
ترتیب پیشنهادی این است:
- بررسی اینکه تابعیت شما و منطقه‌ی مورد نظر مشمول محدودیت نیست (مادهی ۳۵).
- انتخاب ملک و استعلام وضعیت ثبتی آن: رهن، توقیف، مناطق ممنوعه.
- تهیه‌ی مدارک هویتی و شمارهی مالیاتی (vergi kimlik numarası).
- قرارداد پیش از سند، در صورت نیاز، با آگاهی از اینکه مالکیت نمی‌دهد.
- درخواست گزارش ارزیابی (Değerleme raporu) از طریق سامانهی TKGM.
- بیمهی اجباری زلزله و گواهی ارزش روز ملک از شهرداری.
- گرفتن نوبت در ادارهی ثبت.
- روز سند: مترجم سوگندخورده در صورت لزوم، پرداخت عوارض، امضا و ثبت.
این ترتیب را عوض نکنید. مثلاً پرداخت بخش بزرگ پول پیش از استعلام ثبتی، رایج‌ترین جایی است که خریدار قدرت چانه‌زنی‌اش را از دست می‌دهد.
آیا خرید ملک در ترکیه برای خارجیها محدودیت قانونی دارد؟
بله. خب، این یعنی چه؟ یعنی «خارجیها بدون سقف میتوانند بخرند» یک باور نادرست است. مادهی ۳۵ قانون ۲۶۴۴ به اتباع خارجی حقیقی کشورهایی که رئیسجمهور تعیین می‌کند اجازه می‌دهد ملک و حق عینی محدود و مستقل تملک کنند، اما با دو سقف: مجموع مساحت نباید از ۱۰ درصد مساحت مشمول مالکیت خصوصی هر شهرستان (ilçe) بیشتر شود و نباید از ۳۰ هکتار برای هر نفر در کل کشور بگذرد. رئیسجمهور اختیار دارد سقف سی‌هکتاری را تا دو برابر افزایش دهد.
برای خریدار آپارتمان این سقف‌ها معمولاً مسئله نیست، چون مساحت‌ها کوچک است. اما اگر زمین یا ملک بزرگ می‌خرید، خرید ملک در ترکیه برای خارجیها باید با همین سقف‌ها سنجیده شود.
نکته‌ی حقوقی مهم: طبق همان ماده، رئیسجمهور میتواند در صورت نیاز منافع کشور، تملک خارجیها را بر حسب کشور، شخص، منطقه‌ی جغرافیایی، مدت، تعداد، نوع و مساحت محدود، معلق یا ممنوع کند. پس فهرست کشورهای مجاز ثابت نیست. فهرست جاری و وضعیت تابعیت خودتان را پیش از هر پرداختی از TKGM استعلام کنید؛ ما این فهرست را از منبع رسمی تأیید نکرده‌ایم و حدس نمی‌زنیم.
یک حکم دیگر درباره‌ی ملک بدون بناست. خارجی‌ای که زمین یا ملک بدون ساختمان می‌خرد، باید ظرف دو سال پروژه‌ی توسعه‌ی آن را به تأیید وزارتخانه‌ی مربوط برساند. اگر پروژه در مهلت تعیین‌شده اجرا نشود یا ملک برخلاف هدف تملک استفاده شود، ملک مشمول تصفیه است؛ یعنی فروش اجباری و پرداخت بهای آن به مالک. متن کامل را در متن یکپارچه‌ی قانون ثبت ۲۶۴۴ در سامانهی Mevzuat ببینید.
پیش از پرداخت در ادارهی ثبت چه چیزی را باید استعلام کرد؟
راهنمای TKGM تأکید می‌کند که پیش از معامله باید وجود رهن (ipotek)، توقیف یا هر مانع دیگر فروش در ادارهی ثبت بررسی شود. این را از فروشنده نپرسید و به گفته‌ی او بسنده نکنید؛ از خود سابقهی ثبتی بخواهید. ملک را با مشخصات ثبتی‌اش (روستا یا محله، ada، parsel، بنا و بخش مستقل) شناسایی کنید، نه با آدرس و نام پروژه.
مورد بعدی مناطق ممنوعه‌ی نظامی و امنیتی است. ملک نباید در چنین منطقه‌ای باشد و ادارهی ثبت این موضوع را از فرماندهی ذی‌صلاح استعلام می‌کند. راهنمای ۲۰۱۸ می‌گفت در ۵۸ استانی که اندازه‌گیری مناطق ممنوعه در آن‌ها تمام شده، این استعلام لغو شده است. اینکه امروز وضع چیست، در منابع ما به‌روز نشده؛ پس بپرسید.
اگر درخواست تملک شما رد شود، راهنما راه اعتراض را هم نشان می‌دهد: اعتراض به ادارهی منطقه‌ی (Bölge Müdürlüğü) مربوط.
سه تأییدیه‌ی پایه‌ی ملک (Tapu، İskan، Kadastro) را در مقاله‌ی ۳ تأییدیه‌ی الزامی قبل از خرید ملک در ترکیه جداگانه توضیح داده‌ایم و خطاهایی که سرمایه را قفل میکنند در مقاله‌ی ریسک‌های پنهان خرید ملک آمده است. اینجا فقط به ترتیب برمی‌گردیم: استعلام، پیش از بیعانه.
مدارک خرید ملک در ترکیه برای خریدار خارجی و شمارهی مالیاتی
فهرست زیر از راهنمای TKGM (نسخه‌ی مارس ۲۰۱۸) گرفته شده است. آن راهنما قدیمی است و فهرست فعلی را باید از ادارهی ثبت بپرسید، اما ستون فقرات مدارک خرید ملک در ترکیه برای خارجیها تغییر زیادی نکرده است:
- مشخصات ثبتی ملک (ada، parsel، بخش مستقل).
- کارت هویت یا پاسپورت، در صورت نیاز با ترجمه.
- گواهی ارزش روز ملک برای مالیات (Emlak Rayiç Değeri Belgesi) از شهرداری.
- پولیس بیمهی اجباری زلزله برای ساختمان‌ها.
- یک عکس فروشنده و دو عکس خریدار، ۶×۴، گرفته‌شده در ۶ ماه اخیر.
- مترجم سوگندخورده (yeminli tercüman) اگر یکی از طرفین ترکی نمی‌داند.
- اگر کار را با وکالتنامه‌ی تنظیم‌شده در خارج از کشور انجام می‌دهید، اصل یا نسخه‌ی تأییدشده‌ی آن همراه با ترجمه.
شمارهی مالیاتی چرا مهم است؟ مادهی ۲۶ قانون ۲۶۴۴ می‌گوید در سند رسمی، کنار مشخصات هویتی طرفین، شمارهی مالیاتی (vergi kimlik numarası) آن‌ها هم ثبت میشود. خارجیها میتوانند از طریق Dijital Vergi Dairesi فرم درخواست شمارهی مالیاتی بالقوه برای خارجیها را پر کنند. فرم نام، نام خانوادگی، جنسیت، شمارهی هویت خارجی، محل تولد، نام پدر و مادر، کشور، شمارهی پاسپورت، تلفن و نشانی می‌خواهد.
نکته‌ی حقوقی مهم: از صفحه‌ی GİB تأیید نشد که این شماره به‌تنهایی برای معاملهی ملکی کافی است یا خیر، و اینکه خریدار خارجی صرفاً با پاسپورت و شمارهی هویت خارجی ثبت میشود یا شمارهی GİB اجباری است. پیش از گرفتن نوبت از ادارهی ثبت بپرسید کدام را می‌پذیرند.
همچنین مدت صدور شماره را هیچ منبع رسمی‌ای که ما دیده باشیم نداده است. قرارتان با فروشنده را بر اساس حدس نبندید.
قولنامه و وعدهی فروش دفترخانهای مالکیت می‌دهد؟
نه. راهنمای TKGM صریح است: انتقال مالکیت در ترکیه فقط با سند رسمی در ادارهی ثبت و ثبت (tescil) انجام میشود. امضای قرارداد وعدهی فروش (satış vaadi) نزد دفترخانه (noter) ممکن است، ولی با قرارداد وعدهی فروش دفترخانهای یا قرارداد غیررسمی (harici) نمی‌توان مالک شد.
پس این قراردادها به چه کار می‌آیند؟ طبق مادهی ۲۶، وعدهی فروشی که نزد دفترخانه تنظیم شده، با درخواست یکی از طرفین در سابقهی ثبتی ملک شرح (şerh) میشود. این شرح یعنی دیگران از تعهد فروش باخبر می‌شوند، نه اینکه ملک مال شما شده است. اگر ظرف پنج سال از ثبت شرح، فروش انجام نشود، ادارهی ثبت شرح را خودبهخود حذف می‌کند.
جمع‌بندی عملی: اگر مجبورید پیش از سند چیزی امضا کنید، آن را نزد دفترخانه ببندید، تعهدات و جریمه‌ها را دو طرفه و روشن بنویسید و شرح را در سابقهی ملک ثبت کنید. اما بدانید که این کاغذ جای تاپو را نمی‌گیرد و هر لیری که به‌ازای آن می‌پردازید، تا روز سند ریسک خریدار است. بیعانه‌ی بزرگ بدون استعلام ثبتی بدترین ترکیب است.
گزارش ارزیابی ملک (Değerleme raporu) چیست و چه کسی باید بگیرد؟
گزارش ارزیابی ملک (taşınmaz değerleme raporu) سندی است که ارزش ملک را برای معاملهی خارجیها ثبت می‌کند. TKGM آن را با بخشنامه‌ی ۲۰۱۹/۱ با عنوان «گرفتن گزارش ارزیابی در تملک ملک توسط خارجیها» اجرا کرده است. متن کامل بخشنامه به‌صورت PDF روی صفحه‌ی اطلاعیهی TKGM هست.
مهم‌ترین نکته، دامنه‌ی شمول است. طبق اطلاعیهی ۱۶ نوامبر ۲۰۲۱ TKGM، پس از اصلاح بخشنامه، گزارش فقط در معاملاتی خواسته میشود که خارجیِ حقیقی «خریدار» است و معامله در فهرست معاملات مشمول قرار دارد. وقتی خارجی فروشنده است، گزارش خواسته نمیشود. نسخه‌های قدیمی‌تر فروشنده‌ی خارجی را هم شامل می‌شد، پس اگر کسی هنوز این را می‌گوید، منبعش قدیمی است.
همان اطلاعیه می‌گوید در سامانهی TADEBİS علاوه بر تخصیص الگوریتمی شرکت ارزیاب، متقاضی میتواند شرکت را از فهرست انتخاب کند و روش درخواست اصلاح خطا و نقص گزارش‌های صادرشده هم افزوده شده است. یعنی اگر گزارش شما اشتباه مشخصات یا ارزش دارد، مسیر رسمی اصلاح وجود دارد؛ قبل از روز سند آن را پیگیری کنید، نه در صف ادارهی ثبت.
نکته‌ی حقوقی مهم: سه چیز را ما از منبع رسمی تأیید نکردیم و ننوشته‌ایم: مدت اعتبار گزارش، فهرست جاری معاملات معاف از گزارش، و اینکه شرکت ارزیاب حتماً باید مجاز از سوی SPK باشد. هر سه را از TKGM یا متن بخشنامه بپرسید. توجه کنید که مادهی الحاقی ۴ قانون ۲۶۴۴ (لازم‌الاجرا از ۲۲ مه ۲۰۲۶) درباره‌ی گزارش‌های تأمین مالی مسکن است که بانک به TKGM می‌فرستد، نه گزارش خریدار خارجی؛ این دو را با هم قاطی نکنید.
برای دید کلی‌تر از نقش ارزیابی در بودجه‌ی خرید، مقاله‌ی راهنمای بودجه‌ی خرید ملک در ترکیه را هم ببینید.
بیمهی اجباری زلزله و مترجم سوگندخورده در معامله چه نقشی دارند؟
راهنمای ۲۰۱۸ پولیس بیمهی اجباری زلزله را برای ساختمان‌ها جزو مدارک آورده بود. اما قاعده‌ی بیمه در ۲۰۲۶ تغییر کرده است. بخشنامه‌ی «شرایط عمومی بیمهی اجباری زلزله» (دستور SEDDK) در روزنامهی رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶، شمارهی ۳۳۳۴۷ منتشر شد و ۱۵ روز پس از انتشار اجرا میشود. طبق متن روزنامهی رسمی و مادهی C.4 جدید، اگر در مدت قرارداد ملک فروخته شود، قرارداد بیمه از تاریخ ثبت در دفتر اسناد (tescil) پایان مییابد و ادارات ثبت یا مرجع انجام‌دهنده‌ی معامله بررسی میکنند که ذینفع بعدی بیمهی اجباری زلزله دارد یا نه.
در سایر موارد قرارداد با ذینفع بعدی ادامه مییابد. او باید ظرف ۱۵ روز از اطلاع بیمهی موجود، به شرکت بیمه اطلاع دهد و شرکت یا نماینده‌اش ظرف ۲۴ ساعت از دریافت اطلاع، بیمه‌نامه‌ی همراه ضمیمه (zeyil) را به ذینفع جدید می‌دهد. پس این باور که «بیمهی فروشنده با ضمیمه به خریدار منتقل میشود» دیگر مبنای درستی ندارد.
مشکل این است که رویه‌ی اجرایی (دقیقاً چه سندی را در ادارهی ثبت نشان بدهید) و نحوه‌ی بازپرداخت حق‌بیمه‌ی باقی‌مانده‌ی فروشنده از منبع رسمی تأیید نشد. حتی صفحه‌ی پرسش‌های متداول DASK ممکن است هنوز قاعده‌ی قدیمی را توضیح دهد. بنابراین پیش از روز سند، از ادارهی ثبت و DASK بپرسید برای این معامله چه سندی لازم است.
اما مترجم. اگر یکی از طرفین ترکی نمی‌داند، راهنمای TKGM مترجم سوگندخورده را لازم می‌داند. متن آیین‌نامه را مستقیم ندیده‌ایم، پس انتظار نداشته باشید همسر یا دوست دوزبانه‌تان جای او را بگیرد. مترجم را خودتان یا از طریق ادارهی ثبت هماهنگ کنید و اسمش را قبلاً بدانید، نه همان روز.
روز سند در Tapu Müdürlüğü چگونه است و چه هزینه‌هایی دارد؟
درخواست اولیه‌ی تملک در ادارهی ثبت داده میشود، معمولاً با نوبت پیش از ظهر. نوبت را طبق راهنما از e-Devlet (turkiye.gov.tr)، سامانهی randevu.tkgm.gov.tr یا خط ۱۸۱ می‌گیرند. سند رسمی را کارکنان ادارهی ثبت املاک (tapu sicil müdürlüğü) تنظیم میکنند و طرفین و مأمور آن را امضا میکنند. اگر در هویت تردید باشد، شاهد هم می‌خواهند.
یک امکان کمتر شناخته‌شده: پس از اصلاح قانون ۷۱۸۱ در ۲۰۱۹، مادهی ۲۶ اجازه می‌دهد وقتی طرفین در ادارات ثبت متفاوت یا در نمایندگی‌های خارج از کشور هستند، اراده‌ی هر طرف جداگانه از سوی مأموران رسمی اخذ و قرارداد تکمیل شود. جزئیات اجرا را آیین‌نامه تعیین می‌کند و ما آن را بررسی نکرده‌ایم؛ اگر قصد دارید بدون حضور فیزیکی پیش بروید، کتباً بپرسید این روش برای ملک شما عملی است یا نه.
هزینه‌ها: طبق راهنمای ۲۰۱۸، از خریدار و فروشنده هر کدام Tapu Harcı به نرخ ۲ درصد گرفته میشود. پایه‌ی آن مبلغ فروش اعلام‌شده است، به شرط اینکه کمتر از ارزش روز مالیاتی ملک (emlak rayiç değeri) شهرداری نباشد. علاوه بر آن هزینه‌ی خدمت (döner sermaye) پرداخت میشود. نرخ فعلی و مبلغ ۲۰۲۶ هزینه‌ی خدمت را از منبع رسمی تأیید نکردیم و عدد لیری نمی‌دهیم. در جستجو اشاره‌ای به لایحه‌ای برای تغییر قانون عوارض دیدیم که وضعیتش معلوم نیست؛ پیش از امضای قرارداد، رقم قطعی را از ادارهی ثبت و GİB بگیرید و بنویسید چه کسی چه سهمی را می‌پردازد.
برای انتخاب ملک با داده، پیش از این مراحل، مقاله‌ی انتخاب ملک با داده نه حدس کمک می‌کند. اگر می‌خواهید جزئیات سند را بعد از انتقال بشناسید، مقاله‌ی سند تاپو نوع‌های Kat Mülkiyeti و Kat İrtifakı را شرح می‌دهد. برای دیدن خدمات پشتیبانی در این مسیر هم می‌توانید به خدمات املاک گروه سام سر بزنید.
زمان واقعی هر مرحله چقدر است و چه چیزی را باید کتباً تأیید کرد؟
پاسخ صادقانه: هیچ منبع رسمی‌ای که ما خوانده باشیم مدت قطعی برای گرفتن شمارهی مالیاتی، صدور گزارش ارزیابی، بیمه یا نوبت ادارهی ثبت نداده است. هر کسی درباره‌ی خرید ملک در ترکیه برای خارجیها «همه‌چیز در سه روز» می‌گوید، یا دارد تجربه‌ی یک پرونده را تعمیم می‌دهد یا می‌فروشد. چیزی که واقعاً قابل برنامه‌ریزی است، وابستگی مراحل به هم است: بدون مشخصات ثبتی، گزارش ارزیابی نمی‌گیرید؛ بدون هویت و شمارهی مالیاتی، نوبت بی‌فایده است؛ بدون مترجم، روز سند عقب می‌افتد. پس کارهای مستقل را موازی شروع کنید و تاریخ تقریبی را از مراجع بپرسید.
پیش از هر پرداخت، این موارد را کتباً (ایمیل یا قرارداد دفترخانهای) از فروشنده و مراجع رسمی بگیرید:
- مشخصات ثبتی ملک و اینکه رهن، توقیف یا مانع فروش ندارد (از خود ادارهی ثبت).
- مجاز بودن تملک برای تابعیت شما و آن منطقه، با ارجاع به مادهی ۳۵ و استعلام TKGM.
- اینکه معامله مشمول گزارش ارزیابی هست یا نه، و چه کسی هزینه‌اش را می‌دهد.
- مبلغی که در سند اعلام میشود و سهم هر طرف از عوارض و هزینه‌ی خدمت.
- وضعیت بیمهی زلزله و سند لازم در ادارهی ثبت پس از قاعده‌ی ۲۰۲۶.
- اگر ملک بدون بناست، برنامه‌ی تأیید پروژه ظرف دو سال.
- اگر از وکالتنامه استفاده می‌کنید، شرایط پذیرش آن در ادارهی ثبت.
وعدهی شفاهی در این بازار ارزشی ندارد. اگر فروشنده یا واسطه از نوشتن یکی از این موارد طفره می‌رود، همان نشانه‌ای است که باید جدی بگیرید.
اشتباهات رایج و باورهای نادرست در خرید ملک در ترکیه برای خارجیها
این‌ها باورهایی است که درباره‌ی خرید ملک در ترکیه برای خارجیها در منابع بازار زیاد می‌شنوید و با اسناد رسمی نمی‌خواند:
- «با قولنامه صاحب ملک می‌شوید.» نه. مالکیت فقط با سند رسمی و ثبت در Tapu Müdürlüğü منتقل میشود؛ وعدهی فروش دفترخانهای حداکثر در سابقه شرح میشود.
- «برای خرید ملک اقامت لازم است.» نه. راهنمای TKGM تصریح می‌کند اقامت شرط تملک نیست. اگر هدفتان اقامت از راه ملک است، جداگانه شرایطش را بخوانید؛ مقاله‌ی اقامت ملکی ترکیه این بخش را پوشش می‌دهد.
- «گزارش ارزیابی هم برای خریدار و هم فروشنده‌ی خارجی لازم است.» طبق اطلاعیهی ۱۶ نوامبر ۲۰۲۱ TKGM فقط وقتی خارجیِ حقیقی خریدار است و معامله مشمول فهرست است.
- «بیمهی زلزلهی فروشنده با ضمیمه به خریدار می‌رسد.» طبق شرایط عمومی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ در فروش، قرارداد بیمه از تاریخ tescil پایان مییابد و ادارات ثبت بیمهی ذینفع بعدی را کنترل میکنند.
- «خارجیها بدون سقف میتوانند بخرند.» مادهی ۳۵ سقف ۱۰ درصد شهرستان و ۳۰ هکتار برای هر نفر دارد و رئیسجمهور میتواند تملک را بر حسب کشور محدود یا متوقف کند.
یک اشتباه دیگر بیشتر روانی است: خیال می‌کنید چون فروشنده «لایسنس‌دار» است، استعلام لازم نیست. لایسنس واسطه چیزی درباره‌ی رهن یا توقیف ملک نمی‌گوید. تنها سند ثبتی، پاسخ را می‌دهد.
سؤالات متداول
۱. آیا برای خرید ملک در ترکیه باید اقامت داشت؟
نه. طبق راهنمای TKGM داشتن اقامت شرط تملک ملک نیست. با این حال تملک خارجیها طبق مادهی ۳۵ قانون ۲۶۴۴ مشروط به رعایت محدودیت‌هاست و فهرست کشورهای مجاز را رئیسجمهور تعیین می‌کند؛ پیش از اقدام آن را از TKGM استعلام کنید.
۲. خارجیها حداکثر چقدر ملک میتوانند در ترکیه بخرند؟
طبق مادهی ۳۵ قانون ۲۶۴۴، مجموع مساحت نباید از ۱۰ درصد مساحت مشمول مالکیت خصوصی هر شهرستان و از ۳۰ هکتار برای هر نفر در کل کشور بیشتر شود. رئیسجمهور میتواند سقف ۳۰ هکتار را تا دو برابر افزایش دهد.
۳. گزارش ارزیابی ملک (Değerleme raporu) برای چه کسی لازم است؟
طبق اطلاعیهی TKGM مورخ ۱۶ نوامبر ۲۰۲۱، گزارش فقط در معاملاتی خواسته میشود که خارجیِ حقیقی خریدار است و معامله در فهرست معاملات مشمول قرار دارد. اگر خارجی فروشنده باشد، گزارش خواسته نمیشود. فهرست جاری را از TKGM بپرسید.
۴. با قولنامه یا وعدهی فروش دفترخانهای صاحب ملک میشوم؟
نه. مالکیت فقط با سند رسمی و ثبت در ادارهی ثبت (Tapu Müdürlüğü) منتقل میشود. وعدهی فروش دفترخانهای میتواند در سابقهی ملک شرح شود و اگر ظرف پنج سال فروش انجام نشود، شرح خودبهخود حذف میشود.
۵. آیا برای معاملهی ملکی شمارهی مالیاتی لازم است؟
طبق مادهی ۲۶ قانون ۲۶۴۴، شمارهی مالیاتی طرفین در سند رسمی ثبت میشود. خارجیها میتوانند در سامانهی GİB درخواست شماره بدهند. اینکه این شماره یا صرفاً پاسپورت و شمارهی هویت خارجی برای معامله کافی است، از منابع رسمی تأیید نشد و باید از ادارهی ثبت پرسیده شود.
۶. بیمهی زلزلهی ملک پس از فروش چه میشود؟
طبق شرایط عمومی منتشرشده در روزنامهی رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶، در فروش، قرارداد بیمه از تاریخ ثبت در دفتر اسناد پایان مییابد و ادارات ثبت بیمهی ذینفع بعدی را بررسی میکنند. سند لازم در ادارهی ثبت را از ادارهی ثبت و DASK استعلام کنید.
جمع‌بندی
خرید ملک در ترکیه برای خارجیها بیشتر یک مسئله‌ی ترتیب است: ابتدا مجاز بودن تملک و استعلام ثبتی، بعد مدارک و گزارش ارزیابی، بعد بیمه و فقط در پایان پرداخت اصلی و سند رسمی. هر جا این ترتیب برعکس شود، قدرت خریدار کم میشود. و چون ارقام عوارض، فهرست کشورها و رویه‌ی بیمه ممکن است تغییر کند، هر عددی را پیش از پرداخت با تاریخ و منبع تأیید کنید.
قدم بعدی ساده است: فهرست «کتباً تأیید کنید» همین مقاله را بردارید، با ادارهی ثبت، فروشنده و مترجم تطبیق دهید و اگر پاسخی نگرفتید، قبل از بیعانه توقف کنید. این مقاله راهنمای عمومی است و جایگزین مشاوره‌ی حقوقی یا استعلام رسمی نیست.
منابع رسمی
مبنای این مقاله، اسناد و صفحات رسمی زیر است (آخرین بررسی: ۷ اکتبر ۲۰۲۶):
- Tapu Kanunu (۲۶۴۴) – متن یکپارچه با جدول اصلاحات تا ۲۲/۵/۲۰۲۶ — Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Değerleme Raporları Sisteminde Değişiklik – 2019/1 Sayılı Genelge Değişikliği Hakkında — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- 2019/1 Sayılı Genelge: Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Alınması Hakkında — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Türkiye'de Yabancıların Taşınmaz Edinimi Rehberi (نسخه‌ی PDF ۲۰۱۸؛ منبع اعلام‌شده: tkgm.gov.tr/tr/icerik/yabancilarin-tasinmaz-edinim-rehberi) — کپی منتشرشده در سایت دولتی konyadayatirim.gov.tr از راهنمای TKGM
- Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Genel Şartlar – RG ۲۱/۸/۲۰۲۶ – ۳۳۳۴۷ — Resmî Gazete / SEDDK
- Yabancılar İçin Potansiyel Vergi Kimlik Numarası Başvurusu — Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB)