تصور کنید خانه‌ای در استانبول پیدا کرده‌اید. واسطه میگوید «با همین سند اقامت‌تان قطعی است و بعدش هم نوبت پاسپورت میشود». شما قیمت را حساب می‌کنید و پول را منتقل می‌کنید. بعد از انتقال سند می‌فهمید ارزش ثبت‌شده زیر آستانه بوده، یا ملکی را که قرار بود اجاره بدهید اصلاً نباید اجاره می‌دادید. اقامت ملکی ترکیه معمولاً از همین نقطه‌ها خراب میشود.
اقامت ملکی ترکیه یک مسیر قانونی واقعی است، اما کوچک‌تر و مشروط‌تر از چیزی که در تبلیغات می‌شنوید. در این مقاله فقط چیزی را می‌آوریم که در اسناد رسمی دیده‌ایم. هر جا منبع رسمی روشن نبود، صریح می‌نویسیم که نمی‌دانیم، چون حدس در این بازار گران تمام میشود.
این مقاله بر پایه‌ی متن تلفیقی قانون ۶۴۵۸ (قانون خارجیان و حمایت بین‌المللی) در mevzuat.gov.tr، فهرست رسمی مدارک اقامت کوتاهمدت در سامانهی e-ikamet و بیانیه‌ی Göç İdaresi Başkanlığı در goc.gov.tr نوشته شده است. تاریخ بررسی منابع ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است و ارقام و آستانه‌ها ممکن است تغییر کند.
یادآوری درباره ارقام و مقررات: مبالغ، نرخ‌ها، مهلت‌ها و شرایط ذکرشده در این مقاله بر پایه منابع رسمی تا تاریخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ گردآوری شده و ممکن است تغییر کند. پیش از هر اقدام، نسخه جاری را از مرجع رسمی (فهرست «منابع رسمی» انتهای همین مقاله) تأیید کنید؛ این مقاله مشاوره حقوقی نیست.
اقامت ملکی ترکیه دقیقاً چیست و چه چیزی نیست؟
پاسخ مستقیم: اقامت ملکی ترکیه یک اجازه‌ی اقامت کوتاهمدت (kısa dönem ikamet izni) است که بند ۱ (b) ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ برای «کسانی که در ترکیه ملک غیرمنقول دارند» پیش‌بینی کرده است. هر نوبت حداکثر دو سال صادر میشود. این اقامت نه اقامت دائم است و نه شهروندی. طبق فهرست مدارک سامانهی e-ikamet (نسخه‌ای با تاریخ ایجاد ۱۸ مارس ۲۰۲۵)، خانه باید در تاریخ تملک دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار آمریکا به لیر ارزش داشته باشد و خود خارجی در آن زندگی کند.
همین چند جمله تقریباً کل ماجراست. بقیه‌ی مقاله نشان می‌دهد این جمله‌ها در عمل کجا گیر می‌کنند.
یک نکته‌ی ساختاری هم هست که زیاد گم میشود: اقامت ملکی «حق» مالکیت نیست، یک «مجوز» است که ادارهی مهاجرت بر اساس مالکیت صادر می‌کند. یعنی سند تاپو لازم است، اما کافی بودن آن را مرجع رسمی تعیین می‌کند، نه فروشنده.
یادآوری: ارقام این مقاله از منابع رسمی تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ گرفته شده و ممکن است تغییر کند. پیش از خرید، وضعیت جاری را از ادارهی مهاجرت استان کتباً استعلام کنید.
مبنای قانونی چیست و عدد ارزش ملک از کجا می‌آید؟
ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ فهرست گروه‌هایی را می‌دهد که می‌توانند اقامت کوتاهمدت بگیرند. مالکان ملک غیرمنقول در بند (b) آمده‌اند. متن کامل را می‌توانید در متن تلفیقی قانون ۶۴۵۸ در mevzuat.gov.tr بخوانید.
نکته‌ی مهم در فقره‌ی ششم همین ماده است که با قانون ۷۵۳۳ (۲۱ نوامبر ۲۰۲۴) اضافه شد: «ویژگی و ارزش ملکی که مبنای صدور اقامت کوتاهمدت قرار می‌گیرد» را وزارت کشور (İçişleri Bakanlığı) تعیین می‌کند. پس در خود قانون هیچ عدد ثابتی برای حداقل ارزش ملک نیست.
خب، عدد ۲۰۰ هزار دلار از کجاست؟ از فهرست مدارک سامانهی e-ikamet. ما متن مصوبه یا بخشنامه‌ی وزارتی دارای این عدد را در منابع رسمی بررسی‌شده پیدا نکردیم. بعضی منابع ثانویه از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به‌عنوان تاریخ اعمال آستانه نام می‌برند، اما این را از منبع رسمی تأیید نکرده‌ایم و مبنای حکم قرار نمی‌دهیم.
نتیجه‌ی عملی ساده است. هر کسی عدد را «حکم قانون» معرفی می‌کند باید بتواند مرجع رسمی‌اش را نشان دهد. اگر نتوانست، عدد او فقط یک ادعاست.
ارزش ملک برای اقامت چقدر باید باشد و چطور ثابت میشود؟
طبق فهرست رسمی مدارک اقامت کوتاهمدت در e-ikamet، عبارت دقیق چنین است: ارزش خانه در تاریخ تملک (edinim tarihi) باید دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار آمریکا به لیر ترکیه باشد. دو نکته در این جمله هست که زیاد نادیده گرفته میشود.
- ملاک «تاریخ تملک» است، نه تاریخ درخواست اقامت و نه قیمت امروز بازار.
- آستانه برحسب دلار تعریف شده ولی به لیر سنجیده میشود. یعنی نرخ تبدیل در همان تاریخ اهمیت پیدا می‌کند.
اگر قیمت سند فقط کمی بالاتر از آستانه است، حاشیه‌ی اطمینان بگذارید و پیش از امضا بپرسید ارزش شما با کدام نرخ و کدام روش سنجیده میشود.
حالا بخش مبهم. اینکه برای اثبات ارزش «گزارش ارزیابی رسمی» (değerleme raporu) لازم است یا نه، منابع ثانویه اختلاف دارند. بعضی دفاتر حقوقی آن را الزامی می‌دانند و بعضی می‌گویند به‌جایش قیمت مندرج در سند و نرخ بانک مرکزی روز انتقال ملاک است. منبع رسمی که این اختلاف را حل کند پیدا نکردیم، پس حکم قطعی نمی‌دهیم. این را از ادارهی مهاجرت استان کتباً بپرسید و پاسخ را نگه دارید. نقش گزارش ارزیابی در خود فرایند خرید را در مراحل خرید ملک در ترکیه تا سند تاپو توضیح داده‌ایم.
ارقام قدیمی ۷۵ هزار یا ۵۰ هزار دلار که هنوز در بعضی سایت‌ها می‌بینید با فهرست رسمی ۲۰۲۵ نمی‌خواند و منبع ثانویه‌اند. به آن‌ها تکیه نکنید.
شرایط اقامت ملکی و مدارک اقامت ملکی در e-ikamet چیست؟
بخش مربوط به ملک در فهرست e-ikamet کوتاه است، اما هر خط آن می‌تواند درخواست را رد کند. شرایط اقامت ملکی که در این فهرست دیده میشود از این قرار است:
- سند مالکیت (tapu) که نشان دهد ملک به نام خود متقاضی خارجی است.
- ارزش در تاریخ تملک دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار به لیر.
- مسکن بودن ملک. فهرست از «konut» حرف می‌زند.
- استفاده‌ی سکونتی توسط خود خارجی. اجاره یا کسب درآمد مشابه از آن مجاز نیست.
مدارک اقامت ملکی فقط همین موارد نیست. فهرست رسمی مدارک عمومی هر درخواست اقامت را هم دارد. ما آن بخش را اینجا کپی نمی‌کنیم چون به‌روزرسانی میشود. نسخهی جاری را مستقیم از همان صفحه ببینید.
«به نام خود متقاضی» یعنی چه؟ یعنی اگر ملک را به نام شرکت، همسر یا فرد دیگری ثبت کنید، این سند برای درخواست شما کارایی ندارد. اینکه مالکیت مشاع چطور محاسبه میشود در منابع بررسی‌شده روشن نشد. اگر قرار است ملک مشترک باشد، پیش از خرید پرسش را مکتوب مطرح کنید.
اشتباه رایج دیگر این است که فقط به سند نگاه می‌کنند و کاربری و وضعیت حقوقی ملک را نمی‌سنجند. سه استعلام پایه (Tapu، İskan، Kadastro) را در مقاله‌ی سه تأییدیه‌ی الزامی پیش از خرید ملک آورده‌ایم. هزینه‌های جانبی خرید (Tapu Harcı، DASK و غیره) هم در راهنمای هزینه‌های خرید ملک آمده است.
اقامت ملکی چند سال است و تمدید چطور کار می‌کند؟
فقره‌ی دوم ماده ۳۱ میگوید اقامت کوتاهمدت، به‌جز بندهای (j) و (k)، هر بار حداکثر برای دوره‌های دوساله صادر میشود. اقامت کوتاهمدت ملکی (بند b) در این استثنا نیست. پس سقف هر نوبت دو سال است. وعده‌ی «اقامت پنجساله با خرید ملک» با متن قانون نمی‌خواند، چون پنج سال به بندهای (j) و (k) تعلق دارد.
برای تمدید، متن تلفیقی (ماده ۲۴، که در ماده ۳۳ به آن ارجاع شده) چنین میگوید: درخواست نباید زودتر از ۶۰ روز پیش از پایان اعتبار ثبت شود و باید پیش از اتمام اعتبار ثبت شود. متن مستقیم ماده ۲۴ را جداگانه بررسی نکرده‌ایم، پس مهلت‌ها را پیش از اقدام از مرجع رسمی دوباره بخوانید.
ماده ۳۳ میگوید اقامت کوتاهمدت در این سه حالت رد، لغو یا تمدید نمی‌شود:
- شرایطی که ماده ۳۲ برای اقامت میخواهد دیگر برقرار نباشد.
- اقامت برای هدفی غیر از هدف صدورش استفاده شده باشد.
- حکم اخراج یا ممنوعیت ورود وجود داشته باشد.
این خلاصه از متن تلفیقی است و تطبیق نهایی با متن کامل لازم است.
اقامت ملکی به مالکیت گره خورده است. اگر وسط دوره ملک را بفروشید، اقامت جاری چه میشود؟ این مورد در منابع بررسی‌شده نیامده. برای همین قبل از فروش یا تغییر مالکیت، از ادارهی مهاجرت استان بپرسید و پاسخ را کتبی بگیرید.
همسر و فرزندان: اقامت ملکی خانواده را هم شامل میشود؟
اینجا باید صادق باشیم: پاسخ قطعی در منابع بررسی‌شده نیست.
آنچه روشن است: ماده ۳۴ قانون ۶۴۵۸ اقامت خانوادگی را برای همسر خارجی، فرزند خارجی زیر سن قانونی و فرزند وابسته‌ی خارجی «حامی» (sponsor) پیش‌بینی می‌کند. هر اجازه حداکثر سه سال است و از اقامت حامی بلندتر نمی‌شود. ماده ۳۵ شروط حامی را می‌آورد، از جمله درآمد، مسکن مناسب و بیمه‌ی درمانی.
آنچه روشن نیست: اینکه دارنده‌ی اقامت کوتاهمدت مبتنی بر ملک «حامی» مشمول این ماده باشد یا نه. یک خلاصه‌ی نتیجه‌ی جست‌وجو میگوید Göç İdaresi اعلام کرده اعضای خانواده در صورت مالکیت مشاع یا مشترک بر ملک می‌توانند خودشان درخواست بدهند. متن رسمی این گزارش را بازبینی نکردیم و آن را مبنا قرار نمی‌دهیم.
مقایسه با اقامت سرمایه‌گذار مفید است. بند (j) ماده ۳۱ صراحتاً همسر و فرزندان وابسته را کنار سرمایه‌گذار غیرشاغل می‌آورد، اما آن رژیمی جدا از اقامت ملکی (بند b) است. نمی‌توان قاعده‌ی یکی را به دیگری تعمیم داد.
دربارهی والدین یا فرزندان بزرگسال هم در منابع ما مسیری نیامده است. فرض نکنید مشمول‌اند.
اگر خانواده در برنامه‌ی شماست، پیش از خرید از ادارهی مهاجرت استان کتباً بپرسید: همسر و فرزندان من با این ملک و با این نوع مالکیت چطور و با چه شرایطی اقامت می‌گیرند؟ پاسخ شفاهی واسطه یا فروشنده سند نیست.
چه مواردی ملک را از شمول اقامت ملکی خارج می‌کند؟
از فهرست رسمی و متن قانون این موارد را میتوان استخراج کرد:
- ملک مسکن نباشد. فهرست فقط از مسکن (konut) صحبت می‌کند. زمین یا ملک تجاری در آن نیامده، پس مشمول بودن آن‌ها را فرض نکنید.
- ارزش در تاریخ تملک زیر آستانه باشد.
- ملک به نام متقاضی نباشد.
- ملک اجاره داده شود یا برای کسب درآمد به کار رود. طبق فهرست، استفاده باید سکونتی و توسط خود خارجی باشد.
- اقامت برای هدف دیگری استفاده شود. ماده ۳۳ همین را مانع تمدید می‌داند.
- حکم اخراج یا ممنوعیت ورود. طبق ماده ۹، ادارهی کل مهاجرت برای افرادی که تهدیدی برای نظم عمومی، امنیت یا بهداشت‌اند و نیز اخراج‌شدگان می‌تواند ممنوعیت ورود صادر کند. مدت آن حداکثر پنج سال است و در تهدید جدی تا ده سال دیگر قابل افزایش است.
یک محدودیت جغرافیایی هم هست که باید جدی گرفته شود. Göç İdaresi در بیانیه‌ای دربارهی درخواست‌های اقامت در استانبول اعلام کرد که در محله‌های مشخصی از شهرستان‌های اسنیورت (Esenyurt) و فاتح (Fatih) درخواست‌های اول اقامت از ۱۵ ژانویه ۲۰۲۱ پذیرفته نمی‌شود. بر اساس خلاصه‌ی نتیجه‌ی جست‌وجو، دامنه‌ی این بیانیه اقامت‌های ملکی و سرمایه‌گذاری را هم در بر می‌گرفته است. صفحه‌ی رسمی هنگام بررسی ما خطای ۵۰۰ داد و متن را از خلاصه گرفتیم. پس عین متن بازبینی نشده و ما نمی‌دانیم این محدودیت امروز برقرار است یا نه.
همین را دربارهی ضوابط TKGM برای فروش ملک به خارجی (مناطق نظامی و امنیتی، سقف مساحت) می‌گوییم: در این بررسی نبود و باید از tkgm.gov.tr جداگانه چک شود. نکات تکمیلی دربارهی مناطق ممنوعه را در مقاله‌ی پنج نکته‌ی حیاتی اقامت ملکی هم می‌توانید ببینید.
تفاوت اقامت ملکی با اقامت بلندمدت، اقامت سرمایه‌گذار و شهروندی
اقامت ملکی در برابر اقامت سرمایه‌گذار. بندهای (j) و (k) ماده ۳۱ سرمایهگذاران غیرشاغل (با دامنه و مبلغ تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور) و شهروندان جمهوری ترکی قبرس شمالی را پوشش می‌دهند. اقامت این دو گروه تا پنج سال در هر نوبت صادر میشود. این رژیم از اقامت ملکی بند (b) جداست و شرایط و مبلغ آن را نباید با آستانه‌ی ملک قاطی کرد.
تفاوت اقامت ملکی با اقامت بلندمدت. اقامت بلندمدت یا دائم (مواد ۴۲ و ۴۳) شروطی دارد: دستکم هشت سال اقامت بدون وقفه با اجازه‌ی اقامت، نبودن کمک اجتماعی در سه سال اخیر، درآمد منظم و کافی، بیمه‌ی درمانی معتبر و نبودن تهدید برای نظم و امنیت عمومی. صرف خرید ملک این وضعیت را ایجاد نمیکند.
ماده ۲۸ «وقفه» را هم تعریف می‌کند: ماندن خارج از ترکیه بیش از شش ماه در یک سال یا بیش از یک سال در پنج سال اخیر. درمان، تحصیل و خدمت عمومی اجباری استثناست. یعنی کسی که ملک دارد ولی بیشتر سال را بیرون از ترکیه می‌گذراند، ممکن است شرط «بدون وقفه» را از دست بدهد. از متن قانون برمی‌آید که اقامت کوتاهمدت می‌تواند در مسیر هشت سال قرار بگیرد، اما منبع رسمی صریحی دربارهی سالهای ملکی نداریم. جزئیات محاسبهی سال‌ها را در مقاله‌ی اقامت بلندمدت ترکیه و شرط ۸ سال بخوانید.
اقامت ملکی در برابر شهروندی. شهروندی قانون و مسیر جداگانهای دارد (قانون ۵۹۰۱) و از تمدید اقامت ملکی به دست نمی‌آید. شرط ارزش ملک برای شهروندی را در این بررسی از منبع رسمی تأیید نکردیم، پس عددی نمی‌دهیم. ساختار آن مسیر را در مقاله‌ی شهروندی و پاسپورت ترکیه از طریق خرید ملک دیده‌ایم و پیش از تصمیم باید با مرجع رسمی (نفوس و شهروندی) تطبیق داده شود.
تبلیغات گمراه‌کننده دربارهی اقامت ملکی: پنج جمله‌ای که باید مشکوک‌شان شوید
- «با خرید ملک اقامت دائم یا شهروندی می‌گیرید.» بند ۳۱(۱)(b) فقط اقامت کوتاهمدت می‌دهد و هر نوبت حداکثر دو سال است. اقامت بلندمدت شرط هشت سال، درآمد و بیمه دارد و شهروندی مسیر جداست.
- «حداقل ارزش ملک ۷۵ هزار دلار است.» این رقم قدیمی و ثانویه است. فهرست رسمی e-ikamet در ۲۰۲۵ آستانه‌ی ۲۰۰ هزار دلار در تاریخ تملک را می‌آورد. وضعیت جاری را کتباً استعلام کنید.
- «ملک را اجاره بدهید و اقامت بگیرید.» فهرست میگوید مسکن باید توسط خود خارجی برای سکونت استفاده شود، نه برای اجاره یا درآمد مشابه.
- «اقامت ملکی همان اقامت سرمایه‌گذار است.» نیست. بندهای (j) و (k) با مبلغ و دامنه‌ی تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور و سقف پنج سال از بند (b) جدا هستند.
- «سفرهای طولانی مشکلی ندارد.» برای رسیدن به اقامت بلندمدت، ماده ۲۸ ماندن بیش از شش ماه در سال یا بیش از یک سال در پنج سال را وقفه میشمارد.
پشت این جمله‌ها معمولاً یک الگوی تکراری است: واسطه‌ای که پیش از فروش «تضمین» می‌دهد و بعد از انتقال سند پاسخگو نیست. ریسک‌های رایج بازار را در مقاله‌ی ریسک‌های پنهان خرید ملک مفصل‌تر نوشته‌ایم.
چه چیزی را باید کتباً تأیید کرد؟ (۱) ارزش ملک شما در تاریخ تملک و روش اثبات آن، از جمله لزوم یا عدم لزوم گزارش ارزیابی. (۲) اینکه محله و ملک در فهرست مناطق بسته‌ی اقامت جدید نیست. (۳) وضعیت همسر و فرزندان با نوع مالکیت شما. (۴) اثر فروش ملک بر اقامت جاری. هر چهار مورد را از ادارهی مهاجرت استان بگیرید و به وعده‌ی شفاهی فروشنده یا واسطه اکتفا نکنید.
سؤالات متداول
۱. اقامت ملکی ترکیه چند سال است؟
طبق ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸، اقامت کوتاهمدت مبتنی بر ملک (بند b) هر نوبت حداکثر دو سال صادر میشود. سقف پنجساله فقط برای بندهای (j) و (k) یعنی سرمایهگذاران غیرشاغل و شهروندان قبرس شمالی است. تمدید باید پیش از پایان اعتبار و حداکثر ۶۰ روز زودتر ثبت شود.
۲. حداقل ارزش ملک برای اقامت ملکی در ترکیه چقدر است؟
فهرست مدارک سامانهی e-ikamet (نسخهی ۱۸ مارس ۲۰۲۵) میگوید ارزش خانه در تاریخ تملک باید دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار آمریکا به لیر باشد. قانون خودش عدد ثابتی ندارد و تعیین ارزش را به وزارت کشور سپرده است. پیش از خرید، وضعیت جاری را کتباً از ادارهی مهاجرت استعلام کنید.
۳. آیا با خرید ملک در ترکیه میتوان شهروند شد؟
اقامت ملکی خودکار به شهروندی نمیرسد. شهروندی مسیر و قانون جداگانهای دارد (قانون ۵۹۰۱) و شرایط آن باید از منبع رسمی نفوس و شهروندی تأیید شود. اقامت ملکی هم فقط یک اقامت کوتاهمدت دوساله است.
۴. آیا می‌توانم ملک را اجاره بدهم و همچنان اقامت ملکی داشته باشم؟
طبق فهرست e-ikamet، ملک باید مسکن باشد و خود خارجی آن را برای سکونت استفاده کند. استفاده برای اجاره یا درآمد مشابه مجاز نیست. ماده ۳۳ هم استفاده‌ی اقامت برای هدف دیگر را مانع تمدید می‌داند.
۵. همسر و فرزندانم با اقامت ملکی من اقامت می‌گیرند؟
ماده ۳۴ اقامت خانوادگی را برای همسر و فرزند زیر سن قانونی پیش‌بینی می‌کند، با شرایط حامی در ماده ۳۵. اینکه دارنده‌ی اقامت ملکی «حامی» محسوب شود یا نه، در منابع بررسی‌شده روشن نشد. این را پیش از خرید کتباً از ادارهی مهاجرت بپرسید.
۶. آیا سالهای اقامت ملکی برای اقامت بلندمدت حساب میشود؟
اقامت بلندمدت دستکم هشت سال اقامت بدون وقفه میخواهد و خرید ملک بهتنهایی آن را ایجاد نمیکند. ماده ۲۸ ماندن خارج از ترکیه بیش از شش ماه در سال یا بیش از یک سال در پنج سال را وقفه میشمارد. منبع رسمی صریحی دربارهی نحوهی محاسبهی سالهای ملکی پیدا نکردیم.
جمع‌بندی
اقامت ملکی ترکیه یک ابزار محدود و مشروط است: اقامت کوتاهمدت دوساله، با آستانه‌ی ارزشی که وزارت کشور تعیین می‌کند، با شرط سکونت شخصی و بدون هیچ تضمینی برای اقامت بلندمدت یا شهروندی. جاهایی که معمولاً اشتباه پیش می‌آید همان‌هاست که اینجا دیدیم: ارزش در تاریخ تملک، اجاره‌دادن ملک، وضعیت خانواده و محدودیت‌های منطقه‌ای که وضعیت جاری‌شان باید استعلام شود.
قدم بعدی ساده است. پیش از پرداخت، چهار پرسش بخش آخر را مکتوب به ادارهی مهاجرت استان بدهید و پاسخ را نگه دارید. اگر خواستید ساختار کلی خرید و ریسک‌ها را با کسی مرور کنید، می‌توانید به خدمات سرمایه‌گذاری و مشاوره‌ی گروه سام سر بزنید. این مقاله توصیه‌ی خرید نیست و تصمیم نهایی با مرجع رسمی و مشاور حقوقی خودتان است.
منابع رسمی
مبنای این مقاله، اسناد و صفحات رسمی زیر است (آخرین بررسی: ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶):
- Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (6458) - متن تلفیقی — mevzuat.gov.tr (ریاست‌جمهوری ترکیه)
- Kısa dönem ikamet izni başvurularında istenen belgeler — Göç İdaresi Başkanlığı (e-ikamet)
- İstanbul Esenyurt ve Fatih ilçesinde ikamet etmek isteyen yabancıların ikamet izni talepleri hakkında basın açıklaması — Göç İdaresi Başkanlığı (goc.gov.tr)